Инвестиции в лондонскую недвижимость


За последние десять лет Лондон стал одним из самых привлекательных городов в мире для инвестиций как в недвижимость, так и в бизнес.

По наблюдениям экспертов, цены на коммерческую и жилую недвижимость, за последнее время возросли существенно. И это понятно. Однако причины этого роста — не тема данной статьи. Сегодня мы постараемся подробно рассказать о возможных вариантах инвестиций в лондонскую недвижимость с разным уровнем вовлеченности в менеджмент активов.

Номера в апарт-отеле

Покупка номеров в апарт-отелях является удобным инструментом плавного входа на рынок Лондона с возможностью постепенного наращивания портфеля инвестиций. При сравнительно низком пороге входа, такая инвестиция приносит отличный доход (выше среднего по Лондону), причем в некоторых случаях доход гарантируется на определенный срок. Смысл такого вложения капитала — это покупка номера в престижном отеле (в буквальном смысле этого слова) с обязательной сдачей его под управление менеджмент-компании, выполняющей всю работу и отчисляющей инвестору доход «в чистом виде». Инвестору же остается только просматривать отчеты показателей своего номера и платить налоги на прибыль.


Покупка off-plan

Одна из популярнейших в докризисный период (2000—2008 гг.) стратегий инвестиций вновь набирает свою популярность среди иностранных инвесторов в целом, и среди наших соотечественников в частности. Смысл заключается в покупке недвижимости off-plan (т.е. на стадии строительства), тем самым получая права продажи объекта по окончании строительства (а в некоторых случаях и не дожидаясь этого). Существенным преимуществом является сравнительно низкий порог входа, т.к. инвестору первоначально требуется оплатить лишь 10—20 % от стоимости объекта, при том что прирост капитала происходит на все 100 % стоимости объекта. Такая стратегия не лишена своих «подводных камней».

Коммерческая недвижимость

Наиболее простая и понятная, в связи с этим и популярная, стратегия. Основная задача здесь — купить по хорошей цене, в правильном месте и с хорошим арендатором. При грамотном выборе объекта, инвестор получает постоянный и предсказуемый доход, зафиксированный арендным договором, освободив себя от большинства хлопот по ремонту и страхованию помещения. Доходность такого вложения сильно зависит от местоположения выбранного объекта. Одним из упущений отечественных бизнесменов является их нежелание брать в расчет прирост стоимости самого объекта (в добавление к арендному доходу) или возможности финансирования объектов местными банками, что в обоих случаях существенно улучшает показатели дохода.

Недвижимость для сдачи в аренду

Широко популярная стратегия как среди иностранных инвесторов, так и среди самих англичан. Саму категорию можно разделить на несколько подкатегорий, в зависимости от величины инвестиции и целевой аудитории. Смысл предельно прост — покупка квартиры и сдача ее в аренду. Наиболее распространенный вариант сдачи в аренду — это аренда по договорам AST (Assured Shorthold Tenancy), предполагающий аренду от 6 месяцев (обычно 12−24) с оплатой коммунальных счетов самими арендаторами. Несмотря на то что, так же как и при покупке коммерческой недвижимости, инвестор может воспользоваться кредитным плечом и рассчитывать на прирост капитала, ему нужно брать в расчет и гораздо более длинный перечень расходов и хлопот, связанных со сдачей недвижимости в аренду частным лицам.

Со-инвестиции в рестораны

Интересная стратегия, позволяющая в какой-то мере получить представление о механизмах ресторанного бизнеса в Лондоне, при этом существенно уменьшив свои риски. Схема простая — инвестор становится партнером в ресторанном бизнесе, которым управляет команда профессионалов (конечно, команду подбирать нужно кропотливо), имеющая опыт, связи, а главное, понимание рынка и индустрии. В большинстве случаев инвестору предлагается пакет информации с уже продуманной, вплоть до мелочей, концепцией, результатами проведенного исследования рынка, типажа рядового посетителя и анализа потенциальных конкурентов. Инвестору же, как партнеру, предлагается место в совете директоров. Однако нужно четко понимать, что от инвестора не требуется активного вмешательства в управление проектом.

Со-инвестиции в девелопмент

Инвестору предлагается создать «совместный проект» («joint venture») с каким-либо девелопером. Варианты, как входа, так и выхода (как, впрочем, и структуры финансирования), в таком проекте сильно разнятся и зависят от целей сторон и самого проекта.

Это может быть, как покупка и капитальный ремонт двухкомнатной квартиры, постройка многоцелевого блока, девелопмент супердорогой резиденции в Surrey, так и перестройка целого дома или вовсе квартала Лондона. Один из известнейших примеров успеха такого сотрудничества — это проект One Hyde Park. Преимущества такого подхода налицо — возможность наращивания опыта и переход к более дорогим проектам. Из всех обсуждаемых в этой статье стратегий инвестиций в недвижимость Лондона, на данный момент именно эта является наиболее популярной.

Покупка/создание бизнеса

Наиболее трудоемкий и времяпоглощающий способ инвестиции. Этот метод подходит для прочно решивших переехать на постоянное место жительства в Лондон или для тех, у кого есть здесь доверенные лица. Также такой вариант подходит и для членов семьи инвестора — дочке салон красоты или магазин, жене караоке-бар или ресторан, сыну гольф-клуб или сеть кафе. Список бизнесов на продажу очень длинный, и все зависит от желания покупателя — нужно ли купить бизнес вместе с помещением или нужна краткосрочная аренда, какие лицензии необходимы для функционирования бизнеса, какие есть ограничения по использованию и какими правами обладает владелец — все это нужно четко представлять и понимать прежде чем покупать даже совсем небольшое кафе или целый футбольный клуб.

Покупка отеля

Хлопотное и не всегда прибыльное дело. Однако высокий уровень средней заполняемости лондонских отелей, составляющий около 83%, предоставляет тепличные условия для развития и процветания отельного бизнеса. Варианты и бизнес-модели могут быть разными — от конвертации жилого дома в НМО (house in multiple occupation) с 3−5 спальнями, идеальными для студентов, портфолио из 6−7 трехзвездочных отелей до супердорогих и престижных отелей в самом сердце Лондона. В эту же категорию можно внести и апарт-отели с квартирами для сдачи в краткосрочную аренду и дополнительными услугами. По нашему мнению, одна из важнейших целей — это найти талантливого управляющего, если инвестор не планирует управлять отелем лично.

Девелопмент

Несмотря на то, что такой вид инвестиций может оказаться очень прибыльным, нередки случаи, когда из-за отсутствия опыта, досконального знания рынка и законодательства, а также вследствие найма ненадежной команды весь проект может оказаться «провальным». Максимизируя прибыль, инвестор соответственно увеличивает и риски, беря на себя всю работу, от получения разрешений на строительство и дизайна до полного менеджмента и пост-продажного обслуживания. Как и в предыдущем варианте, в данном случае чрезвычайно важно подобрать «правильного» менеджера (поскольку управление любым, даже самым малым объектом требует знания законов, правил безопасности и т.д.), имеющего большую сеть знакомых специалистов, а также хорошо понимающего лондонский рынок недвижимости.